משכירים דירות? כך תשלמו פחות מס בצורה חוקית

שוק השכירות בישראל מוערך בכ-2 מיליון שוכרים כאשר רוב משכירי הדירות הם אנשים פרטיים. אפיק זה מושך אליו לא מעט משקיעים בעיקר בשל הטבות המס שניתנות למשכירי דירות. בעוד שבהכנסה מעבודה המס יכול להגיע עד 50% והמס על הבורסה עשוי גם הוא להגיע לאזור ה- 30%, בהשכרת דירות לא פעם יכול בעל הנכס להנות משיעורי מס נמוכים בהתאם למסלולים שנפרט בהמשך.

מצד שני אותם בעלי הדירות לא תמיד מודעים לכך שקיימת חובת דיווח על ההכנסה משכירות כמו כל הכנסה אחרת מה שעלול להוביל למצבים לא נעימים מול רשויות המס. לצורך כך נסקור את האפשרויות העומדות בפני משכירי הדירות.

כאשר אנחנו משכירים דירה למגורים בישראל קיימים לפנינו 3 מסלולים שאותם נסקור במאמר זה:

1.מסלול הפטור המלא או החלקי:

פטור מלא:

על מנת לקבל פטור ממס לפי הוראות החוק צריכים להתקיים מספר תנאים מצטברים:

א.הדירה צריכה להיות מיועדת למגורים,כלומר לא משכירים חנות או מחסן.

ב.הדירה צריכה להיות מושכרת ע"י אדם פרטי ולא ע"י עסק

ג.הדירה צריכה לשמש למגורים עבור השוכר ולא לעסק שלו למשל.

ד.השוכר צריך להיות אדם פרטי (לא חברה או שותפות)

במידה ועומדים בכל התנאים האלה בוחרים ב מסלול הפטור כאשר ישנה תקרה שהיא משתנה כל שנה ובשנת 2023 התקרה עומדת על 5470 שקלים. כל עוד הכנסה מהשכירות נמוכה מהסכום הנ"ל אז כל הסכום הוא פטור ממס ואין חבות מס כלל.

פטור חלקי:

במידה וההכנסה עולה על הסכום הזה אך היא נמוכה מפעמיים הסכום הזה דהיינו 10,940 ש"ח ניתן להיכנס למסלול הפטור החלקי כאשר החישוב של המס במסלול הפטור החלקי נעשה באופן הבא:

לוקחים את ההכנסה למשל 7000₪ מפחיתים את התקרת אותם 5,470 ש"ח והגענו לסכום של 1530 שאותו מכפילים ב-2 וקיבלנו 3,060 שקלים שזה הסכום שחייב במס הכנסה כלומר יש כרגע 2 מרכיבים:

חלק חייב-3,060

חלק פטור-3,940

הערה: לפי הנוסחה החלק הפטור נפגע וכעת הוא נמוך מהתקרה(בסך 5,470) בדיוק בגובה ההפרש בין ההכנסה לבין תקרת הפטור המקורית (7000 פחות 5,470).

מסלולים בהם משלמים מס לפי גובה ההכנסה:

כאשר המס על ההכנסה משכירות הוא מס שולי (לפי מדרגות מס הכנסה)אך הוא מתחיל מ-31% אלא אם המשכיר עבר את גיל 60 ואז הוא יכול ליהנות ממס התחלתי בשיעור 10%.

המשכיר יכול לתבוע הוצאות שוטפות שהיו לו בנכס ואשר עזרו לו לייצר את אותה ההכנסה למשל שכר טרחה של עורך דין תיקונים שוטפים שהיו לו בנכס ופחת. את כל ההוצאות האלה הוא יכול לתבוע באופן יחסי ביחס שבין החלק החייב לבין סך ההכנסה מהשכירות. ואילו כאשר ההכנסה מהשכירות עולה על פעמיים התקרה דהיינו מעל 10,940 ש"ח אז כבר לא ניתן לקבל פטור ולהיכנס למסלול אלה ניתן לבחור בין 2 המסלולים הבאים:

מסלול 2- מסלול 10%:

המסלול הזה הינו ככל הנראה המסלול הנפוץ ביותר וגם הקל ביותר שכן אין צורך להכנס כאן לחישובים מסובכים ותקרות אלא ניתן לשלם על כל סך ההכנסה מהשקל הראשון (כמובן כל עוד שזה מעל התקרה של 5,470) מס בגובה 10%. למשל בהכנסה של 7000 ש"ח נשלם מס של 700 ש"ח ללא אפשרות לנכות הוצאות או פחת על הדירה. את המס על השכירות יש לשלם עד 30 יום מתום שנת המס דהיינו על הכנסות של 2022 צריך לשלם עד 30.1.23 וכל איחור מעבר לתאריך זה יגרור הפרשי הצמדה וריבית שיתווספו לחבות המס.

כמו כן מי שיש לו הכנסה של מעל כ-360 אלף ש"ח בשנה מהשכרת דירות חייב להגיש דוח שנתי למס הכנסה על פי חוק.

מסלול 3: חיוב במס מלא לפי מדרגות המס השולי:

מסלול זה דומה במקצת למסלול הפטור החלקי בהיבט המיסוי, כאשר גם במסלול זה המיסוי על ההכנסות משכירות הוא לפי מס שולי החל מ-31% (למעט מי שעבר את גיל 60 שאז המס מתחיל מ-10%), אך בשונה ממסלול מספר 1 כאן אין תקרה והחיוב במס חל החל מהשקל ה-1,אך מאידך ניתן לתבוע הוצאות שוטפות ופחת בשיעור מלא של 100%.

שימו לב:

שיקול נוסף שיש להתייחס אליו הוא שבמידה ובוחרים במסלול 1 או-3 יש חובת הגשת דוח שנתי למס הכנסה. במידה ובוחרים במסלול 10% אין חובה כזאת

במאמר זה סקרנו את המסלולים של מיסוי על השכרת דירה למגורים אך לא ניתן להקיף את כל הסוגיות ומעבר לזה, לכל מקרה מאפיינים ייחודיים, אז אם אתם בעלי דירות להשכרה ואתם מתלבטים באיזה מסלול לבחור על מנת לשלם כמה שפחות מס (באופן חוקי) בואו להתייעץ איתנו על מנת שנוכל להתאים לכם את המסלול הטוב ביותר עבורכם לפי כמות הדירות וההכנסה שלכם ובכך למקסם את החיסכון במס.

בואו נדבר